金買取 大阪の価格比較

フランス、イギリス、アメリカ、ドイツ、スウェーデン、それに日本の専門家によるセミナーであり、八〇年代、九〇年代に各国で生じたバブルの後遺症の不動産金融の危機はどのようなものか、なぜバブルが生じたのか、政府はどのような対策を講じたのか、不動産醤署、金融機関はどのような対応をしたのか、危機は解決されたのか、などを詳細に紹介し合い、比較検討したのである。 フランスでは、日本と同様に、いまだにバブルの後遺症が深刻である。
主催したフランス不動産銀行は、百数十年の歴史のあるフランスの不動産専門の民間銀行であり、日本の住宅金融公庫、日本開発銀行の不動産部門を一体にしたような機能を持ち、住宅不動産金融を審問して雫白的な役割を演じ、フランスの民間住宅やパリの都市開発への資金位絡を行ってきた。 その権威のある金融機関が、いま、百数十年の歴史の中で倒産の危機に直面している。
八〇年代の後半から九〇年代にかけて、フランスでも特に都市部でオフィスビル、商業施設を中心に猛烈な不動産バブルが生じたが、不動産投資を専門とするフランス不動産銀行はその際バブル不動産に大量の資金を投じた。 そして、その後のバブル崩壊による不動産価格の急落により莫大な不良債権を抱えてしまったのである。
セミナーは、フランス政府、フランス不動産銀行がその救済策を検討するために各国の宮講を知りたい、あわせて専門家による討議をしたいということで聞かれた。 ここでフランス不動産銀行の責任者は、銀行の融資に失敗があり、破綻は自分達の経営のまずさから生じたことを正直に告白し、対策として、政府が何らかの援助を講じる、つまり国有化なり公的資金の投入があるであろうと説明していた。
しかし参泊したフランスの不動産金融問題の専門家は、フランス不動産銀行はいずれどこかの民間企業に買収されるだろうし、買収されないときにはどうなるかわからないと解説していた。 混沌とした状況にあるという意味では、日本とそれ程の違いはない。
しかし、危機の程度にはかなりの差があるようだ。 日本の不良債権の規模は格段に大きいこと、日本では危機にある金融機関がほとんどすべての金融機関であることを考えれば、日仏を比較した場合、事態は日本のほうがはるかに深刻であると言える。
バブルを発生させなかったドイツ。 バブルもウィンブルドン方式だったイギリス。

そして、最も立ち遅れた日本同じバブルの崩壊に直面しながら日本とフランス以外の国は、大きく実情が違う。 ドイツの場合は、バブルは、少なくとも不動産には発生していない。
従って危機という状況にはない。 ドイツ経済には東西ドイツの統一による経済危機という問題がなお残っているが、不動産金融に破綻はないと説明があった。
イギリスにおいても、この時期不動産市場に変動はあったが、不動産金融危機と呼ぶほどのものではなく、一部の経営に失敗した不動産業者、例えばオリンピアヨlクなどの破綻はあったが金融機関に破綻は生じていない。 バブルをつくったのは、外国、主として日本の金融機関と不動産業者であり、バブル崩壊で破綻したのも外国企業であり、イギリスの不動産業者も金融機関もバブルで破綻はしなかった。
この間の不動産市場は通常の景気サイクルのなかにあったと説明している。 アメリカは、S&Lの不良債権の処理に一〇〇〇億ドルの税金を投じるような対策が必要であったが、すでに不動産金融危機は解決されて、今は景気は回復して、不動産市場は活性化しており、いま不動産金融が危機にあるという認識はないと説明している。
スウェーデンは、金融機関の不良債権がGDPの二〇%になるなど、深刻な不動産金融危機に直面したが、倒産した二つの大銀行を国有化するなどの対策を講じて深刻な危機からすでに脱却していると説明していた。 こうしてみると、一人日本だけが、解決の目処すら立っていないのである。
このような日本の不動産金融危機に対する姿勢、すなわち数年間も宰躍り、放置し、根本的な対策を講じていないということについて、各国の専門家からも冷ややかな批判があった。 いわく、なぜ、根本的な解決を宰躍りしてきたのか、なぜ、全体的な解決策を講じずに部分的な対策を重ねて全体がよくわからない状況にしたのか、最近の土地の再評価などの対策にどのような効果があるのかなどの質問が相究き、各国の専門家の批判は実に鋭く、私は答弁に窮してしまうのであった。
バブルの後遺症に苦しむ日本とフランスの危機の実情を比較してみる。 バブルの後遺征を脱することのできないフランスと日本について、不動産バブル、不動産金融危機の状況を詳しく見てみよう。

一九八五年から一九九五年にかけて、オフィスビル建築に予想できない変動が生じた。 この間に、フランス及びパリ都市圏には、過去に見られなかった勢いでオフィスビル建築が増加したのである。
一九八五年から一九九〇年の聞に年間半均二〇〇ヘクタールを超えるオフィスビルが建築されたが、これは一九七六年から一九八二年の聞に建築されたオフィスビルの年間建築量、七〇ヘクタールの三倍の規模であった。 フランスでは、一九九五年のパリ都市圏のオフィスビルストックはヨーロッパでは最大、床面積は四三〇〇ヘクタールである。
ちなみに他の都市では、二番目のロンドンが三〇〇〇ヘクタール、ベルリンが一二七〇ヘクタールである。 フランスでは全オフィスストックの半分がパリ都市圏に集中していて、パリ市内のストックは一五〇〇ヘクタールである。
東京圏で見ると、オフィスストックは一万七九八五ヘクタール、パリ市に想コする都心五区で三五八九ヘクタールである。 墓尽圏の人口は三三〇〇万人で、パリ都市圏の人口は一〇〇〇万人である。
これらの数字を比べると、東京とパリでは都市規模に三倍の聞きがあり、またオフィスの定義に差はあるとしても、東京圏のオフィスビルの密度はかなり高いということがいえる。 都心圏の同じ時期のオフィスビルの供給量の推移を見ると、○○から一九九〇年に九〇七ヘクタールと二倍に増加、東京都区部では二三二ヘクタールから九〇年に四八五ヘクタールに増加しており、八〇年代前半の供給量に比べて三倍の供給増加を示している。
この間、パリ都市圏の年間供給量のストックへの比率は、四・七%、墓尽都市圏のそれは五・〇%であり、パリ都市圏におけるオフィスビルの建築量のスピードは、東京都市圏と同じであったということができる。 その後、供給過剰状況が賃料の水準を下げ、一九九五年価格で見ると一九八五年の水準にまで賃料は低下した。
パリ都市圏のオフィスビル建築ブームは、主として外国の金融機関と不動産業者の強力な不動産投資が引き起こしたものである。 パリ都市圏の業務用不動産市場は拡大した。
この需要の拡大には、不動産投資と開発事業に対する銀行の安易主融資委勢が密接に結びついている。 銀行聞には不動産開発事業に関する融資拡大競争が起こり、一九八〇年代の終りまで不動産開発業者によるオフィスの過剰位絡を支援してきたのである。
結論としては、一九八五年から一九九五年までの、パリ都市圏のオフィスビル建築の三分の二が投機的投資であったということがいえる。 一九九〇年以降になると、不動産バブルは崩壊して、パリのオフィスビル市場では逆に劇的な不況、不振が続いている。

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